Analiza Investitie Imobiliara – pentru inchiriere sau utilizare

• Descriere
• Livrabil
• Utilizare
• Beneficii
• FAQ

Simulatorul de Investiție Imobiliară este un instrument financiar complet, construit în Excel, dedicat evaluării și comparării investițiilor în proprietăți comerciale și rezidențiale din România, în segmentul mid-market (3–10M EUR). Acoperă întregul ciclu al unei tranzacții imobiliare: de la achiziție și finanțare bancară, prin exploatare operațională (chirie, OpEx, fiscalitate), până la strategia de exit — cu proiecții pe 10 ani, analiză de senzitivitate pe 3 scenarii și un profil de creditare/bancabilitate gata de prezentat la comitetul de credit.

Configurezi parametrii proiectului, selectezi tipul de proprietate și profilul fiscal, iar modelul calculează automat peste 22 de indicatori de performanță — IRR, NPV, DSCR, Cap Rate, Cash-on-Cash, ROI, Payback — cu interpretare dinamică și cod de culori. Schimbi un singur input și întregul model se recalibrează instant, pe toate cele 9 sheet-uri interconectate.

Nu mai construiești modele financiare de la zero în fiecare weekend. Nu mai plătești de fiecare dată 5.000+ EUR unui consultant pentru o analiză pe care o poți replica singur, cu aceeași rigoare, în 30–60 de minute. Nu mai iei decizii de milioane pe baza unor calcule aproximative într-un Excel nestructurat.

Instrumentul este deja configurat pentru lucru:

• reduci timpul de evaluare a unei oportunități imobiliare de la săptămâni la sub o oră
• obții un dosar de investiție profesional, gata de prezentat către parteneri, board sau bancă
• standardizezi modul în care evaluezi și compari proiecte CRE, cu aceeași metodologie pentru fiecare deal

Destinatari

Investitori imobiliari cu portofoliu existent sau în curs de constituire, care evaluează oportunități în segmentul mid-market românesc (3–10M EUR) și au nevoie de un instrument riguros pentru a compara scenarii și a fundamenta decizia de investiție.

Dezvoltatori imobiliari care combină dezvoltarea rezidențială cu strategia buy-to-let (modelul hibrid) și au nevoie să modeleze cash-in din vânzarea parțială a unităților, simultan cu veniturile recurente din chirie.

Antreprenori și manageri generali care doresc să diversifice prin achiziții imobiliare (office propriu, spațiu comercial, depozit logistic) și au nevoie de un model financiar complet care să le arate dacă achiziția se justifică.

Consultanți financiari și evaluatori imobiliari care lucrează cu clienți pe tranzacții CRE și au nevoie de un instrument reutilizabil, auditabil și profesionist pentru analiza fiecărui deal.

Echipe de credit și analiști bancari care pregătesc sau evaluează dosare de finanțare imobiliară și au nevoie de un profil de bancabilitate structurat, cu DSCR, LTV, ICR, stress test pe scenarii adverse și recomandări de negociere.

Livrare imediată | Fără abonament

–

Ce primești concret?

• fișier Excel interactiv cu 9 sheet-uri interconectate, formule dinamice și protecție la suprascriere accidentală
• INSTRUCȚIUNI – ghid de utilizare pas-cu-pas: ordinea de completare, cod de culori (input / formulă / output), definiții indicatori CRE, sfaturi practice și surse de referință
• GLOSAR FISCAL – 7 secțiuni de referință fiscală: PF vs PJ, regimuri PJ (Micro 1% / Micro 3% / Profit 16%), TVA 21%, amortizare fiscală, impozit câștig capital, exemple numerice comparative, ghid de alegere a regimului optim
• INPUT (Date de Intrare) – toate ipotezele editabile într-un singur loc: 4 tipuri de proprietate (Rezidențial / Office / Comercial / Industrial), profil investitor PF / PJ, chirie, OpEx, finanțare cu rată fixă sau variabilă (scenarii IRCC), leasing comercial (NNN, fit-out, broker, perioadă neînchiriere), amortizare fiscală, model rezidențial hibrid (% vândut An 1 + marjă dezvoltator), tabel de benchmark-uri orientative pe 4 tipuri de proprietăți
• CREDITARE – grafic de amortizare detaliat lunar: principal, dobândă, sold restant, rata lunară. Suport pentru rată fixă și variabilă cu scenarii IRCC (stabil / crescător / descrescător), plafon dobândă și frecvență de revizuire
• CASH FLOW – proiecție anuală pe 10 ani: venituri din chirie (cu creștere compusă), alte venituri, pierdere din neînchiriere, OpEx (cu NNN), amortizare fiscală, dobândă deductibilă, impozit pe venit (logica completă PF / PJ Micro / PJ Profit), NOI, serviciu datorie, flux de numerar net, sold credit restant, flux IRR/NPV cu valoare de exit. Linii dedicate pentru vânzarea inițială rezidențială (cash-in + impozit)
• INDICATORI DE PERFORMANȚĂ – 22+ KPI cu interpretare automată și verdictul dinamic: DSCR, Cap Rate, Cash-on-Cash, Gross / Net Rental Yield, Break-even Ratio, Valoare Exit, Capital Propriu Brut, Flux Cumulat, Profit Net Total, IRR, NPV, Payback, ROI, CAGR – plus secțiune Profil Fiscal cu impozite cumulate și cash-in vânzare rezidențială
• REZUMAT EXECUTIV – sinteză pe o pagină, gata de prezentat: proprietate, finanțare, cheltuieli An 1, creare valoare, verdict investiție (profitabilă / neprofitabilă), flux de numerar tabelat pe 10 ani (NOI / Serviciu Datorie / Flux Net / Sold Credit), scenarii Pesimist / Bază / Optimist
• PROFIL BANCABILITATE – document structurat pentru comitetul de credit: sumar executiv tranzacție, 6 indicatori cu cerință bancă și status PASS/FAIL, verdict global (BANCABIL / REVIZUIȚI STRUCTURA), stress test cu 5 niveluri de severitate (Rezistent / La Limită / Riscant / Vulnerabil / Critic), profil fiscal cu TVA recuperabil, 5 recomandări de negociere bancară
• ANALIZĂ DE SENZITIVITATE – 3 scenarii paralele (Pesimist / Bază / Optimist) pe 4 axe de stres: chirie ±15%, dobândă ±2pp, neînchiriere ±8pp, apreciere ±5pp. Scenariul Bază sincronizat cu Indicatorii (zero inconsistențe). Delta Optimist vs Pesimist pentru evaluarea riscului
• note explicative pe fiecare formulă – hover pe orice celulă pentru a vedea logica de calcul, sursa legislativă și valorile tipice de piață
• cod de culori consistent: galben + text albastru = input editabil, gri = formulă (nu modificați), verde = output, bare colorate = secțiuni
• protecție la scriere pe toate sheet-urile, cu zone de input clar marcate care rămân editabile
• livrare instant prin email și download
• compatibil MS Office 2019+

Include și 1h de consultanță (meeting online) privind lucrul cu modelul.

–

Cum funcționează?

Pasul 1 – Deschideți fișierul și parcurgeți sheet-ul INSTRUCȚIUNI. Familiarizați-vă cu structura, codul de culori și ordinea de completare.

Pasul 2 – Pe sheet-ul INPUT, selectați Tip Proprietate (Rezidențial / Office / Comercial / Industrial) și Tip Investitor (Persoană Fizică / Persoană Juridică). Pentru PJ, alegeți regimul fiscal (Micro 1%, Micro 3%, Profit 16%) și dacă sunteți plătitor TVA. Consultați tabelul de benchmark-uri orientative din dreapta pentru valori tipice de piață.

Pasul 3 – Completați datele proiectului: preț achiziție, taxe, CapEx, chirie lunară, cheltuieli operaționale, parametri creditare (LTV, dobândă, durată, tip rată). Pentru rată variabilă, configurați IRCC curent, marja băncii și scenariul de evoluție. Pentru Rezidențial, setați % unități vândute An 1 și marja dezvoltator.

Pasul 4 – Sheet-urile CREDITARE, CASH FLOW, INDICATORI, REZUMAT, BANCABILITATE și SENZITIVITATE se actualizează automat. Verificați indicatorii cheie: DSCR (acoperă chiria rata?), IRR (depășește rata de discount?), NPV (pozitiv = creează valoare), Profit Net Total (câștigul real după toate costurile și impozitele).

Pasul 5 – Analizați scenariile din SENZITIVITATE: cum se schimbă rezultatele dacă chiria scade 15%, dobânda crește 2pp sau neînchirierea crește 8pp? Verdictul din BANCABILITATE se actualizează automat pe 5 niveluri de severitate.

Pasul 6 – Exportați REZUMATUL EXECUTIV și PROFILUL DE BANCABILITATE pentru prezentare către parteneri, board sau bancă. Comparați proiecte diferite salvând câte un fișier separat pentru fiecare oportunitate evaluată.

–

Beneficii

• Reduci timpul de evaluare a unei oportunități imobiliare de la 3–6 săptămâni (construcție model de la zero) la 30–60 de minute (completare inputuri + analiză rezultate).
• Obții 22+ indicatori de performanță calculați automat și consecvent – aceiași indicatori, aceeași metodologie, pentru fiecare proiect. Elimini riscul de formule greșite sau incomplete.
• Compari instant 3 scenarii (Pesimist / Bază / Optimist) fără a construi modele separate. Identifici pragurile critice: la ce chirie devine deal-ul neprofitabil? La ce dobândă DSCR-ul scade sub 1?
• Produci un document de bancabilitate gata de prezentat la comitetul de credit, cu DSCR, LTV, ICR, Break-even, stress test și verdict automat. Reduci ciclul de aprobare.
• Înțelegi mecanica completă a investiției – fiecare formulă e vizibilă, fiecare notă explică logica. Nu primești un PDF opac – primești un instrument pe care îl poți audita, adapta și reutiliza.
• Gestionezi corect fiscalitatea românească: PF (forfetar 40%, impozit 6% efectiv), PJ Micro 1-3% pe venit, PJ Profit 16% cu amortizare deductibilă, TVA 21% recuperabil, reportare pierderi 5 ani, impozit câștig capital la exit – fără să fii expert fiscal.
• Modelezi rate variabile cu scenarii IRCC – stabil, crescător, descrescător – cu plafon dobândă și frecvență de revizuire. Evaluezi impactul real al creșterii dobânzii pe serviciul datoriei și DSCR.
• Testezi modelul rezidențial hibrid (dezvoltare + buy-to-let): vinzi 20-80% din unități la An 1 cu marjă dezvoltator, iar restul le ții pentru închiriere. Cash-in din vânzare, impozit pe profit vânzare, chirie ajustată pe porțiunea ne-vândută – toate calculate automat.
• Beneficiezi de un glosar fiscal complet cu 7 secțiuni, exemple numerice comparative și ghid de alegere a regimului fiscal optim – util și independent de model.
• Reutilizezi instrumentul nelimitat – pentru oricâte proiecte, de la un apartament de 200k EUR la un ansamblu mixt de 10M EUR.

–

Întrebări frecvente

1. Ce primesc după achiziție?

Primești acces imediat la fișierul Excel interactiv care include 9 sheet-uri interconectate: Instrucțiuni, Glosar Fiscal, Input, Creditare, Cash Flow, Indicatori, Rezumat Executiv, Profil Bancabilitate și Analiză de Senzitivitate. Link-ul de descărcare este transmis automat după finalizarea plății.

2. În ce format este livrat instrumentul?

Instrumentul este livrat sub formă de fișier Excel interactiv (.xlsx), pregătit pentru utilizare imediată. Structura conține formule, note explicative și secțiuni protejate la scriere. NU necesită macro-uri VBA sau instalări suplimentare.

3. Cu ce versiuni de Microsoft Office este compatibil?

Template-ul este compatibil începând cu Microsoft Office 2019. Pentru funcționalitate optimă recomandăm versiunile actualizate de Excel (Microsoft 365).

4. Funcționează doar pentru proprietăți comerciale sau și pentru rezidențial?

Modelul suportă 4 tipuri de proprietăți: Rezidențial (inclusiv modelul hibrid dezvoltare + buy-to-let), Office, Comercial (retail) și Industrial (depozit/logistic). Fiecare tip are preset-uri diferite pentru yield, durată contract, neînchiriere, NNN, apreciere, impozit proprietate, LTV bancar și lichiditate exit.

5. Ce este modelul rezidențial hibrid?

Combină dezvoltarea imobiliară cu buy-to-let: vindeți un procent din unități imediat după finalizare (An 1) pentru a recupera capital, iar restul le țineți pentru chirie pe termen lung. Template-ul calculează automat cash-in din vânzare (cu marjă dezvoltator), impozitul pe profitul din vânzare, chiria ajustată pe porțiunea ne-vândută și valoarea de exit doar pe unitățile rămase.

6. Cum tratează modelul TVA-ul?

Pentru PJ plătitor TVA, TVA-ul de 21% pe achiziție și CapEx se contabilizează automat ca recuperabil – reducând efectiv equity-ul necesar. Modelul calculează costul total net (fără TVA) și TVA recuperabil ca cash-in în An 0.

7. Pot modifica formulele?

Toate sheet-urile sunt protejate la scriere pentru a preveni modificarea accidentală. Zonele de input (marcate galben cu text albastru) rămân editabile.

8. Cum diferă de un model construit de un consultant?

Consultantul vă livrează un PDF sau o prezentare – cifrele sunt opace, nu puteți vedea formulele, nu puteți schimba ipotezele, și plătiți din nou pentru fiecare proiect. Acest template vă oferă același nivel de rigoare într-un instrument transparent, auditabil și reutilizabil. Vedeți fiecare formulă, fiecare ipoteză, fiecare notă explicativă.

9. Este potrivit pentru prezentări către bancă?

Da. Sheet-ul PROFIL BANCABILITATE este structurat ca un document de prezentare la comitetul de credit: sumar executiv, 6 indicatori cu cerință bancă și status PASS/FAIL, stress test pe 5 niveluri de severitate, profil fiscal cu deduceri, recomandări de negociere. Poate fi printat direct sau copiat în prezentări.

10. Există costuri recurente sau abonamente?

Nu. Achiziția este unică. Primești acces la instrument fără costuri lunare sau abonamente suplimentare. Îl puteți reutiliza nelimitat, pentru oricâte proiecte. Actualizările legislative (cote fiscale, IRCC, TVA) sunt oferite gratuit timp de 12 luni.

Disclaimer

Acest simulator este un instrument orientativ pentru investiții imobiliare mid-market (3–10M EUR). Formulele, ipotezele și valorile implicite reflectă convenții generale ale pieței imobiliare românești la data publicării (iunie 2026). VirtualBoard nu garantează exactitatea, completitudinea sau aplicabilitatea rezultatelor pentru cazul dvs. specific. Simulatorul NU constituie consultanță financiară, fiscală, juridică sau imobiliară și NU înlocuiește o analiză profesională efectuată de un consultant autorizat, evaluator imobiliar, notar sau consultant fiscal. Utilizatorul este singurul responsabil pentru verificarea datelor introduse, validarea ipotezelor cu surse oficiale și deciziile financiare luate pe baza rezultatelor.